martes, 7 de octubre de 2014

Empezando la casa por el “suelo”: el problema de la cláusula suelo en la hipotecas.

Últimamente viene mucha gente a mi despacho preocupada por el “suelo” de su hipoteca, por el abuso que saben que sufren y que les ha conllevado haber pagado durante mucho tiempo más de lo que hubieran debido. Esa cláusula escondida que ha pasado a ocupar televisiones y periódicos (digo escondida, porque si la buscas en tu préstamo hipotecario, no la encontrarás por su nombre de pila) prefiere camuflarse con denominaciones tales como “tipo de interés mínimo”, “limite de variabilidad” y “límites a la aplicación del interés variable”, y si estas denominaciones aparecen en negrita en tu escritura, puedes considerarte afortunado. Es más, muchas veces no aparecerá ni siquiera en la hipoteca que firmas, sino que únicamente se aplicará por la remisión a la hipoteca en la que te has subrogado y que sí la incluía, pero en la que firmaste, no aparecerá nada de nada. 

Las hipotecas suscritas en España se rigen por un tipo de interés que se fija en función de distintos tipos de referencia. Aunque en su mayor parte este tipo de referencia es el EURIBOR, también existen otros como el IRS (Interes Rate Swap), o el IRPH (Índice de referencia de préstamos hipotecarios).

Para calcular la cuota hipotecaria, en el caso de las hipotecas que se rigen por el Euribor, se le sumará un diferencial fijado por la entidad, lo que conlleva que nuestra hipoteca sea de “tipo variable”, ya que el tipo varía en función de las fluctuaciones del Euribor, permitiendo al hipotecado beneficiarse de las bajadas de este tipo de referencia, lo que no ocurre con hipotecas que contengan clausula suelo.

Pero, ¿Qué es exactamente la dichosa “cláusula suelo”?

Se conoce como suelo de la hipoteca, o clausula suelo de la hipoteca a aquella condición fijada en el préstamo hipotecario que fija un tipo de interés mínimo para el pago de las cuotas hipotecarias. 

A pesar de que tipo de “interés mínimo” puede llegar incluso a “sonar bien”, esto puede inducir a engaños y lo cierto es que no significa en modo alguno que ese mínimo sea una especie de tipo bajo, sino bien al contrario, supone que pase lo que pase con el Euribor, y en aplicación de esta condición, pagaremos SIEMPRE un interés determinado como mínimo (el suelo que se fije en la hipoteca) aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior a ese “suelo”. Como podemos deducir, esto hace que una hipoteca de tipo variable en la teoría, opere como una hipoteca de tipo fijo en la práctica, provocando que el cliente tenga que pagar en cada cuota mucho más de lo que le correspondería si se le aplicara, sin más, el diferencial pactado en la misma.

Como contraparte a la cláusula suelo, y para que parezca que ambas partes  juegan en igualdad de condiciones, nuestro préstamo puede incluir un “techo”, que será el tipo máximo que pagará el cliente en caso de que el Euribor más el diferencial se sitúen por encima de ese valor. El techo se sitúa de media en un 12%, aunque no siempre encontramos un suelo-techo, este último suele ser la forma habitual de vender al cliente que “aquí todos nos arriesgamos por igual”

Como os imaginareis, la banca siempre gana, y nunca se verá perjudicada por este “techo”, ya que para hacernos una idea, el máximo valor que ha alcanzado el Euribor fue de 6,6% en el año 1994 y más recientemente en 2008 alcanzó un valor de 5,526%, lo que resulta cuanto menos “poco probable” llegar a los valores establecidos como techo. Como dato, actualmente el Euribor se encuentra en 0,43%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

Todo el mundo se pregunta lo mismo, ¿cómo puede ser legal? La aplicación de esta cláusula no es, en principio, contraria a la Ley, según ha establecido el Banco de España así como la Ley Hipotecaria, y más recientemente nuestro Tribunal Supremo; el problema lo encontramos en la forma de incorporarlo al préstamo hipotecario ya que si las entidades no informan correctamente lo que conlleva en la práctica incorporar esta clausula a los firmantes de la hipoteca, la misma se convierte en una cláusula abusiva.

Como hemos dicho, nuestro Tribunal Supremo en su reciente Sentencia de 9 de mayo de 2013 no declara en ningún caso ilegal la cláusula suelo, sino que las anula en aquellos casos en los que el banco no informó clara y expresamente al cliente de su existencia en el contrato
No basta, dice la sentencia, con «formalismos carentes de eficacia, como puede ser la lectura del contrato por parte del notario». El Supremo obliga a matizarlo de forma «comprensible» y «transparente». 

Los bancos deben (o mejor dicho, deberían) informar de forma clara y comprensible las condiciones del préstamo hipotecario, así como realizar estudios y simulaciones previas que permitan comprender claramente al adquirente de la hipoteca que: “si el Euribor baja aquí se va a pagar siempre lo mismo” es decir, el tipo de interés mínimo que se encuentra en una media de 3,5%. 

Todos los datos financieros relativos al préstamo hipotecario, deben estar recogidos en la denominada oferta vinculante, cuya validez no puede ser inferior a 10 días.

¿Qué es la Oferta Vinculante?

Hasta el año 2007 las entidades de crédito estaban obligadas a entregar un folleto informativo para hipotecas de hasta 150.253,03 euros en el que se especificaran con claridad las condiciones del préstamo, entre ellas la cláusula suelo. (Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios). En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente al menos tres días antes de la firma de la escritura de la hipoteca. 

A partir de del 8 de diciembre de 2007, para hipotecas de cualquier importe (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre) se debería facilitar la información relativa a la hipoteca.  

Como si las Leyes no cambian nos “aburrimos” todos, el 28 de octubre de 2011 se publica la Orden EHA 2899/2011 que deroga la Orden Ministerial de mayo de 1994 e introduce un nuevo cambio: a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja  de ser obligatoria la oferta vinculante, aunque el cliente podrá pedirla si lo desea.

El objetivo por tanto de la oferta vinculante, es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios. Si ésta era obligatoria al tiempo de la firma de nuestra hipoteca y la misma no existe o no está firmada, la entidad habrá incumplido la Ley, por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo. 

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

A estas alturas  ya deberías  saber si la cláusula escondida se encuentra en tu préstamo hipotecario bajo las denominaciones que hemos dicho anteriormente. Esas cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.
Sobre todo lo sabrás porque tu cuota hipotecaria no habrá variado en los últimos años, mientras que tu vecino presume que “le han bajado” la hipoteca.

Según el Banco de España, entre el 30% y el 40% de las hipotecas a tipo variable tienen establecida entres su condicionado este tipo de cláusulas.

¿Cómo puedo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Como hemos dicho, habrá que estudiar el caso concreto, ya que la falta de información y transparencia previas a la firma del préstamo hipotecario, es lo que conllevará el éxito de un posible procedimiento judicial. ¿Si tengo oferta vinculante firmada no podré reclamar? No te preocupes, el hecho de que exista la oferta vinculante firmada no conlleva que se cierre la vía a una posible reclamación judicial.

Así, la nulidad de la cláusula suelo conllevará la devolución de las cantidades cobradas de forma indebida por la aplicación del suelo desde la fecha de firma del préstamo hipotecario, ya que una clausula nula se tiene por “no puesta”.
Son ya numerosos los asuntos atendidos desde este despacho en el que hemos conseguido declarar la inaplicabilidad de esta cláusula con la consiguiente devolución de cantidades. 

¿Tienes una hipoteca con cláusula suelo? Seguro que podemos ayudarte.

1 comentario:

  1. Si enfrentas problemas con la hipoteca y planeas vender tu hogar, es importante que esté amueblado. Los muebles de cartón son una opción económica y temporal que ayudará a presentar tu casa de forma atractiva. ¡Optimiza tu espacio y muestra su potencial a los compradores!

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